Poniżej znaleźć można szczegółowe informacje dotyczące wybranych zagadnień – opisane i opublikowane bezpośrednio przez Polski Związek Działkowców
NABYCIE PRAWA DO DZIAŁKI
Działkę w ROD możemy nabyć na dwa sposoby:
1. nabycie działki od zarządu Ogrodu – zawarcie umowy dzierżawy działkowej z zarządem ROD
W pierwszej kolejności powinniśmy znaleźć wolną działkę w ROD. Informacji w tym przedmiocie powinniśmy szukać w zarządzie danego Ogrodu. Zwykle kontakt do zarządu ROD wywieszony jest na tablicach informacyjnych w Ogrodzie lub na stronach internetowych. W przypadku, gdy zarząd Rodzinnego Ogrodu Działkowego dysponuje wolną działką dopełni z nami wszelkich formalności niezbędnych do nabycia prawa do działki i zawarta zostanie umowa dzierżawy działkowej. Jeśli zarząd ROD nie dysponuje wolną działką, a prowadzi listę oczekujących na działkę, warto się na nią wpisać, zostawiając do siebie kontakt.
2. nabycie działki od działkowca – podpisanie umowy przeniesienia prawa do działki z działkowcem
W tym przypadku warto śledzić ogłoszenia zamieszczane przez działkowców w lokalnej prasie i internetowych platformach ogłoszeniowych. Jeśli znaleźliśmy działkę „na sprzedaż” należy podpisać z działkowcem umowę przeniesienia prawa do działki, przy czym podpisy pod nią musza być poświadczone notarialnie. Umowa powinna być sporządzona w trzech egzemplarzach – jeden dla zarządu ROD i po jednym dla zbywającego i nabywcy. Samo podpisanie umowy nie świadczy o jej skuteczności. Zbywający działkę musi złożyć do zarządu ROD wniosek o zatwierdzenie umowy załączając jeden jej egzemplarz. Zarząd ROD ma 2 miesiące na zatwierdzenie takiej umowy. Do tego czasu to zbywający prawo do działki (a nie nabywca) jest w dalszym ciągu pełnoprawnym użytkownikiem działki z przysługującymi z tego tytułu prawami jak i ciążącymi obowiązkami. Zarząd ROD może z ważnych powodów odmówić zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki. Odmowa wymaga jednak uzasadnienia na piśmie. A każda ze stron umowy może na drodze sądowej podważyć zasadność takiej decyzji. Zarząd ROD może także odmówić zatwierdzenia przeniesienia praw do działki, jeżeli jednocześnie wskaże osobę, na rzecz której może nastąpić takie przeniesienie; osoba wskazana przez zarząd ROD składa pisemne oświadczenie o gotowości zapłaty na rzecz działkowca wynagrodzenia w wysokości wskazanej we wniosku o zatwierdzenie umowy terminie 2 tygodni od dnia wskazania.
WZORY DOKUMENTÓW MOŻNA ZNALEŹĆ W ZAKŁADCE DO POBRANIA
OPŁATY DLA NOWYCH DZIAŁKOWCÓW
Każdy nowy działkowiec poza wynagrodzeniem za znajdujące się na działce nasadzenia, naniesienia i obiekty wynikające z umowy przeniesienia prawa do działki lub umowy dzierżawy działkowej, zobowiązany uiścić dwie podwyższone opłaty ogrodowe:
1. podwyższoną opłatę ogrodowa przeznaczonej na inwestycje, remonty i bieżącą konserwację infrastruktury ogrodowej, której wysokość ustala Zarząd ROD oraz
2. podwyższoną opłatę ogrodową przeznaczoną na zarządzanie ROD, której wysokość uchwala Okręgowa Rada PZD
Obowiązkiem każdego działkowca jest także uczestniczenie w pokrywaniu kosztów funkcjonowania ROD poprzez wnoszenie opłat ogrodowych uchwalanych corocznie przez walne zebranie w ROD. Jeśli zbywający działkę nie uregulował ich w roku przeniesienia prawa do działki, nowy działkowiec musi je uiścić w roku nabycia działki. Do opłat ogrodowych należą też indywidualne rozliczenia za użytą wodę i energię elektryczną, jeśli działkowiec posiada przyłącze doprowadzone do działki; te opłaty wnosi się już za konkretne zużycie.
SZCZEGÓŁOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE OPŁAT MOŻNA ZNALEŹĆ W ZAKŁADCE OPŁATY
NABYCIE DZIAŁKI PRZEZ OSOBĘ BLISKĄ PO ZMARŁYM SAMOTNYM DZIAŁKOWCU
Zgodnie z art. 38 ustawy o ROD, w przypadku śmierci działkowca – niepozostającego w związku małżeńskim (np. kawalera, wdowca, rozwodnika), prawo do działki mogą nabyć osoby bliskie tj. dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa oraz osoby pozostające z działkowcem w stosunku przysposobienia (art. 2 pkt 8 ustawy o ROD). W celu nabycia prawa do działki po zmarłym działkowcu jedna z ww. osób powinna:
1) złożyć do zarządu ROD wniosek o zawarcie umowy dzierżawy działkowej (WNIOSEK DOSTĘPNY W ZAKŁADCE DO POBRANIA). Wniosek powinien zostać złożony w terminie nieprzekraczającym 6 miesięcy od dnia śmierci działkowca. Do wniosku powinien zostać załączony akt zgonu zmarłego działkowca. Dla
celów dowodowych, osoba bliska ubiegająca się o działkę powinna uzyskać potwierdzenie wpłynięcia wniosku do zarządu ROD w oznaczonym dniu (poprzez uzyskanie pisemnego pokwitowania przez co najmniej 1 członka zarządu ROD – gdy wniosek jest składany osobiście, albo przesyłając wniosek listownie, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru),
2) podpisać z zarządem ROD umowę dzierżawy działkowej. Umowa taka nie może zostać podpisana przed upływem 6 miesięcy od dnia śmierci działkowca. Wynika to z tego, że w tym czasie prawo do złożenia wniosku przysługuje również innym osobom bliskim. Jeżeli inne osoby bliskie nie złożą takiego wniosku, zarząd ROD może podpisać z jedynym wnioskodawcą umowę dzierżawy działkowej (o ile spełnia on wymogi określone w ustawie o ROD). W przypadku zgłoszenia się w ww. terminie kilku uprawnionych, o ustanowieniu prawa do działki będzie rozstrzygał sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona korzystała z działki ze zmarłym (wniosek do sądu powinna złożyć osoba ubiegająca się o działkę) (art. 38 ust. 3 ustawy o ROD),
3) osoba bliska, która uzyskała tytuł prawny do działki może zostać również członkiem PZD, poprzez złożenie do zarządu ROD deklaracji członkowskiej (WZÓR DOSTĘPNY W ZAKŁADCE DO POBRANIA). Przyjęcie w poczet członków PZD następuje na mocy uchwały zarządu ROD.
4) osoba bliska, która uzyskała tytuł prawny do działki w ROD powinna uiścić opłatę na rzecz ROD, o której mowa w § 147 ust. 1 pkt 2 statutu PZD. Z opłaty, o której mowa w § 147 ust. 1 pkt 1 statutu PZD jest zwolniona (stosownie do § 147 ust. 4 statutu PZD)
5) osoba bliska, która uzyskała tytuł prawny do działki w ROD powinna wziąć udział w szkoleniu organizowanym dla nowych działkowców.
NABYCIE DZIAŁKI PRZEZ WNUKA (ZA ŻYCIA I PO ŚMIERCI DZIAŁKOWCA)
Zgodnie z ustawą o ROD, wnuk może w dwojaki sposób nabyć działkę po babci lub dziadku, będącym działkowcem. Jeżeli, nabycie działki ma nastąpić za życia działkowca, powinien wraz z babcią lub dziadkiem – w zależności komu przysługuje tytuł prawny do działki, podpisać umowę przeniesienia praw do działki. Umowa taka powinna zostać podpisana w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (uwaga: przedmiotowa forma nie jest tożsama z aktem notarialnym). Po podpisaniu, wraz z wnioskiem o zatwierdzenie przeniesienia praw do działki powinna zostać złożona do zarządu ROD. Szczegółowe kwestie przenoszenia prawa do działki reguluje art. 41 ustawy o ROD. Natomiast w przypadku nabycia działki po śmierci działkowca (niepozostającego w związku małżeńskim, tj. wdowca, rozwodnika czy też kawalera/panny), wnuk w terminie nieprzekraczającym 6 miesięcy od dnia śmierci babci lub dziadka powinien złożyć do zarządu ROD wniosek o zawarcie umowy dzierżawy działkowej. Zarząd ROD będzie miał obowiązek zawarcia z wnuczkiem umowę dzierżawy działkowej, gdy stwierdzi, że:
✓ osoba składająca wniosek jest wnukiem zmarłego działkowca oraz,
✓ spełnia on przesłanki ustawowe do bycia działkowcem
o ile nie wpłynęło więcej wniosków od osób bliskich o zawarcie umowy dzierżawy działkowej. Wówczas o przydziale działki będzie decydował sąd.
Umowa dzierżawy działkowej powinna być podpisana pomiędzy wnukiem a zarządem ROD nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy od dnia śmieci działkowca, w zwykłej formie pisemnej (uwaga: oznacza to, że nie musi zawierać podpisów notarialnie poświadczonych ani nie musi być zawarta w formie aktu
notarialnego). Kwestie nabywania działki po śmierci działkowca reguluje art. 38 ustawy o ROD.
WZORY DOKUMENTÓW MOŻNA ZNALEŹĆ W ZAKŁADCE DO POBRANIA
NABYCIE DZIAŁKI PRZEZ CUDZOZIEMCA
Ustawa o ROD nie różnicuje sytuacji prawnej przyszłych działkowców ze względu na ich pochodzenie czy też obywatelstwo. Nie oznacza to jednak, że obywatel polski, czy też cudzoziemiec, mogą bezwarunkowo nabyć działkę w ROD. Muszą oni spełniać określone kryteria wynikające z ustawy o ROD. W przeciwnym wypadku, zarząd ROD będzie miał prawo odmówić zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki, czy też podpisania umowy dzierżawy działkowej z „ważnych powodów”, zgodnie z art. 41 ust. 4 ustawy o ROD.
„Ważne powody” nie zostały wprost zdefiniowane w ustawie o ROD. Możemy je jednak odnaleźć w poszczególnych przepisach ustawy o ROD. Wśród nich możemy wyróżnić: brak ukończenia 18 lat, czy też zamieszkiwanie w takiej odległości od działki rodzinnej, która uniemożliwia prawidłowe z niej korzystanie.
Odnośnie cudzoziemców, do takich „ważnych powodów” można również zaliczyć poważne wątpliwości co do dalszego legalnego pobytu cudzoziemca w Polsce. Ma to związek z charakterem tytułu prawnego przysługującego do działki w ROD (dzierżawy działkowej), który jest ustanawiany na czas nieokreślony. Przy czym, posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy cudzoziemca na terenie Polski nie powinno stanowić wyłącznej przyczyny odmowy nabycia działki w ROD. Cudzoziemiec przebywający w Polsce na podstawie zezwolenia na pobyt czasowy może bowiem ubiegać się o przedłużenie pobytu w Polsce, w szczególności, jeśli pozostaje w związku małżeńskim z obywatelem polskim. Zarządowi ogrodu będzie również przysługiwało prawo do odmowy podpisania umowy dzierżawy działkowej, czy też zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki, jeśli okoliczności sprawy będą wskazywały wysokie prawdopodobieństwo, że działka będzie wykorzystywana przez cudzoziemca w sposób niezgodny z prawem i przepisami związkowymi, tj. do zamieszkania lub/i prowadzenia działalności gospodarczej. Zarząd ROD będzie również uprawniony do odmowy jeśli pobyt cudzoziemca na terenie RP okaże się nielegalny.
DOPISANIE MAŁŻONKA DO DZIAŁKI
Ustawa o ROD (art. 27 ust.2) stanowi, że tytuł prawny do działki w ROD może przysługiwać jednemu małżonkowi albo obojgu (łącznie). W praktyce występują obie sytuacje. Jednakże pod względem prawnymi i funkcjonalnym zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest, aby mąż i żona posiadali wspólne prawo do działki w ROD.
Do zalet posiadania wspólnego prawa do działki rodzinnej należy to, że:
✓ drugi małżonek niezależnie od współmałżonka ma prawo korzystania z działki na podstawie konkretnego tytułu prawnego;
✓ z prawem współmałżonka do działki w ROD nie wiążą się żadne dodatkowe opłaty (opłata ogrodowa jest pobierana od działki, a składka członkowska – po ½ od każdego małżonka);
✓ współmałżonek, który posiada tytuł prawny do działki jest zabezpieczony na wypadek śmierci współmałżonka tj. nie musi w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci małżonka składać oświadczenia woli o wstąpieniu w stosunek prawny wynikający z tego prawa – pod rygorem wygaśnięcia prawa do działki. Z chwilą śmierci współmałżonka, pozostaje przy swoim tytule prawnym;
✓ po rozwodzie, współmałżonek ma prawo współdecydowania, komu przypadnie działka. W przeciwnym razie, z dniem uprawomocnienia się wyroku rozwodowego traci możliwość korzystania z działki byłego małżonka,
✓ ma możliwość uzyskania członkostwa w PZD i udziału w podejmowaniu najważniejszych decyzji dotyczących ogrodu, w tym ma możliwość wpływu na wysokość opłat ogrodowych.
Prawo dzierżawy działkowej do działki współmałżonek może uzyskać w bardzo prosty sposób. Należy złożyć do zarządu ROD wniosek o ustanowienie prawa do działki w ROD, a następnie zarząd ROD powinien rozpatrzyć wniosek i podjąć uchwałę w tej sprawie. Na końcu, zarząd ROD powinien podpisać ze współmałżonkiem umowę dzierżawy działkowej.
WZORY DOKUMENTÓW MOŻNA ZNALEŹĆ W ZAKŁADCE DO POBRANIA
NABYCIE DZIAŁKI PRZEZ WSPÓŁMAŁŻONKA ZMARŁEGO DZIAŁKOWCA
Zgodnie z art. 38 ustawy o ROD, w przypadku śmierci działkowca, prawo do działki może nabyć jego współmałżonek, nieposiadający wspólnego prawa do działki w ROD. Ww. nabycie jest niezależne od ustroju małżeńskiego łączącego małżonków oraz orzeczeń sądowych dotyczących podziału majątku lub dziedziczenia.
W celu nabycia prawa do działki po zmarłym współmałżonku powinien:
1) złożyć do zarządu ROD oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny wynikający z prawa do działki. Oświadczenie to powinno zostać złożone w terminie nieprzekraczającym 6 miesięcy od dnia śmierci działkowca. Do oświadczenia powinien zostać załączony akt zgonu zmarłego działkowca. Dla celów dowodowych, małżonek powinien uzyskać potwierdzenie wpłynięcia oświadczenia do zarządu ROD w oznaczonym dniu (poprzez uzyskanie pisemnego pokwitowania przez co najmniej 1 członka zarządu ROD – gdy oświadczenie jest składany osobiście, albo przesyłając oświadczenie listownie, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru). W przypadku złożenia ww. oświadczenia, nie jest konieczne podpisywanie umowy dzierżawy działkowej z zarządem ROD.
2) małżonek, który uzyskał tytuł prawny do działki może zostać również członkiem PZD, poprzez złożenie do zarządu ROD deklaracji członkowskiej. Przyjęcie w poczet członków PZD następuje na mocy uchwały zarządu ROD,
3) małżonek, który uzyskał tytuł prawny do działki swojego zmarłego współmałżonka zwolniony jest opłat, o których mowa w § 147 ust. 1 statutu PZD,
4) małżonek, który uzyskał tytuł prawny do działki w ROD powinien wziąć udział w szkoleniu organizowanym dla nowych działkowców.
WZORY DOKUMENTÓW MOŻNA ZNALEŹĆ W ZAKŁADCE DO POBRANIA
NABYCIE INNEJ DZIAŁKI PRZEZ WSPÓŁMAŁŻONKA
W dniu 9.05.2018 r. Krajowy Zarząd PZD zajął stanowisko w sprawie ustanawiania praw do działki na rzecz współmałżonka. W swoim stanowisku KZ PZD wskazał, że wobec celów rodzinnych ogrodów działkowych oraz funkcji działek oraz braku przepisów prawnych dających uprawnienie jednemu małżonkowi (bez prawa do działki) do przejęcia innej działki – nie małżonka, jak również z uwagi na istnienie konstrukcji prawnej w ustawie o ROD (art. 27 ust. 2) umożliwiającej w prosty sposób uzyskanie prawa do działki współmałżonka, jedyną drogą uzyskania przez małżonka prawa do działki w ROD powinno być jego nabycie łącznie ze współmałżonkiem.
Krajowy Zarząd PZD uznał, że posiadanie przez małżonków tytułu prawnego do dwóch różnych działek w ROD zaprzecza celom rodzinnych ogrodów działkowych, jak i funkcjom działek, które mają służyć przede wszystkim potrzebom rodziny rozumianej przede wszystkim jak mąż, żona i dzieci. Taka sytuacja nie służy również ochronie rodziny i umacnianiu więzi rodzinnych. Ponadto, biorąc pod uwagę duże zapotrzebowanie na działki w ROD, zwłaszcza wśród młodych rodzin z dziećmi oraz niewystarczająca ich ilość (szczególnie w dużych miastach), umożliwienie obejmowania dwóch działek przez małżonków poza argumentami prawnymi, nie ma również uzasadnienia socjalnego i moralnego.
Krajowy Zarząd PZD dostrzegł również, że taka praktyka stanowi zagrożenie dla prawidłowego funkcjonowania ROD. Może bowiem stanowić źródło wielu nadużyć, polegających m.in. na bezprawnym łączeniu przylegających do siebie działek, powiększaniu ich powierzchni, czy też prowadzeniu „handlu działkami”, ograniczającego możliwość uzyskania działek przez osoby niespokrewnione, inne rodziny. Istnieje również obawa związana z dalszym wykorzystaniem kolejnej działki
NABYCIE DZIAŁKI PRZEZ KONKUBENTÓW
Prawo do działki w ROD co do zasady nabywa się poprzez zawarcie umowy dzierżawy działkowej oraz umowy przeniesienia prawa do działki (po jej zatwierdzeniu przez stowarzyszenie ogrodowe). Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o ROD, stroną umowy dzierżawy działkowej może być stowarzyszenie ogrodowe prowadzące dany ROD oraz osoba pełnoletnia. Umowa może być również zawarta ze małżonkiem osoby pełnoletniej, jeżeli żąda ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim współmałżonkiem. To samo dotyczy umów przeniesienia praw do działki, które zawierane są pomiędzy działkowcem, który chce przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki a pełnoletnią osobą fizyczną. Stroną takiej umowy mogą być również małżonkowie, zarówno po stronie „sprzedającej” (gdy prawo do działki przysługiwało obojgu małżonkom), jak i po stronie „nabywającej” (gdy nabyciem prawa do działki zainteresowani są oboje małżonkowie).
Ustawa o ROD (jak większość przepisów prawa) traktuje osoby żyjące w związkach nieformalnych (konkubentów) jako osoby sobie obce. Nie daje im żadnych szczególnych uprawnień, jak również nie ogranicza ich praw (w porównaniu z osobami, które nie są spokrewnione z działkowcami). Konkubenci zatem nie mogą nabyć wspólnego prawa do działki w ROD (tak jak to ma miejsce w przypadku małżonków). Nie mają do nich bowiem zastosowania przepisy ustawy o ROD dotyczące uprawnień osób bliskich w zakresie otrzymywania działki po śmierci działkowca (art. 38) Nie mają do nich zastosowania przepisy ustawy o ROD dotyczące przyznawania działki po rozwodzie (art. 40). Nie przysługują im także prawa związane z nabyciem działki na preferencyjnych warunkach, które przysługują osobom bliskim m.in.
zwolnienie z całości lub części podwyższonych opłat ogrodowych pobieranych od nowego działkowca, obowiązujących w PZD (§ 147 ust. 4 i 5 statutu PZD).
Status konkubentów jest zupełnie inny niż małżonków czy też osób bliskich (zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, osób pozostających w stosunku przysposobienia – art. 2 pkt. 8 ustawy o ROD). Związane jest to z celami ROD i działek, które mają służyć przede wszystkim rodzinie, rozumianej w
tradycyjny sposób.
NABYCIE DZIAŁKI PRZEZ NARZECZONYCH
Prawo do działki w ROD co do zasady nabywa się poprzez zawarcie umowy dzierżawy działkowej oraz umowy przeniesienia prawa do działki (po jej zatwierdzeniu przez stowarzyszenie ogrodowe). Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o ROD, stroną umowy dzierżawy działkowej może być stowarzyszenie ogrodowe prowadzące dany ROD oraz osoba pełnoletnia. Umowa może być również zawarta ze małżonkiem osoby pełnoletniej, jeżeli żąda ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim współmałżonkiem. To samo dotyczy umów przeniesienia praw do działki, które zawierane są pomiędzy działkowcem, który chce przenieść swoje prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki a pełnoletnią osobą fizyczną. Stroną takiej umowy mogą być również małżonkowie, zarówno po stronie „sprzedającej” (gdy prawo
do działki przysługiwało obojgu małżonkom), jak i po stronie „nabywającej” (gdy nabyciem prawa do działki zainteresowani są oboje małżonkowie).
Ustawa o ROD (jak większość przepisów prawa) traktuje narzeczonych jako osoby sobie obce. Nie daje im żadnych szczególnych uprawnień, jak również nie ogranicza ich praw. Narzeczeni mogą samodzielnie ubiegać się o działkę w ROD, ale nie mogą nabyć do niej wspólnego prawa (tak jak to ma miejsce w
przypadku małżonków).